← Alice Guyot Scodeller · Travaux personnels · Septembre 2026 · English
Un modèle qu'on peut manipuler, et le tableau qui montre à partir de quel prix l'exploitation cesse de couvrir la dette. Vieil Antibes, septembre 2026.
Une hypothèse à signaler avant tout le reste. Il n'existe aucune source publique acceptable sur l'occupation ou le prix par nuit du meublé antibois. Le point de départ — 220 € la nuit — est déduit de l'hôtellerie azuréenne : 145 € de RevPAR à 66 % d'occupation. C'est un repère hôtelier, pas une mesure du meublé. Il est là pour être déplacé.
Repères de prix au m² : 5 566 médiane communale (DVF 2025) · 7 223 médiane Vieille Ville (PAP) · 10 000 rénové · 15 000 rénové vue mer — les deux derniers en dire d'expert. Les coûts d'exploitation regroupent la commission de plateforme et les charges : en courte durée, ils absorbent couramment la moitié du revenu.
On ne fait varier que le prix d'acquisition. Tout le reste est constant : 60 m², 20 % d'apport, 3,27 % sur 20 ans, 220 € la nuit à 66 % d'occupation.
| Prix au m² | Prix du bien | Service de la dette | EBE | DSCR | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 566 € médiane commune | 333 960 € | 19 583 € | 26 499 € | 1,35 | +6 916 € |
| 7 223 € médiane Vieille Ville | 433 380 € | 25 413 € | 26 499 € | 1,04 | +1 086 € |
| 10 000 € rénové | 600 000 € | 35 184 € | 26 499 € | 0,75 | −8 685 € |
| 15 000 € rénové vue mer | 900 000 € | 52 775 € | 26 499 € | 0,50 | −26 276 € |
La colonne EBE ne bouge pas. L'exploitation ne dépend pas du prix payé — acheter plus cher n'ajoute aucune nuitée. Seule la dette en dépend. Le numérateur reste fixe, le dénominateur enfle, le ratio s'effondre.
Sur le segment rénové, la courte durée ne finance pas l'acquisition à effet de levier standard. À 10 000 €/m², il manque 8 685 € par an. Deux sorties, et deux seulement : augmenter le prix à la nuitée ou l'apport financier.
Deux formules, et rien d'autre dans toute la page.
| Mensualité | m = K × i / (1 − (1+i)−n) | K capital emprunté, i taux mensuel, n nombre d'échéances. |
| Service annuel | m × 12 | Ce que la banque attend sur l'année. |
| Revenu | 365 × occupation × prix par nuit | Le revenu d'hébergement, avant tout coût. |
| EBE | revenu − coûts d'exploitation | Ménage, blanchisserie, énergie, accueil et commission de plateforme. Avant intérêts, impôt et amortissement. |
| DSCR | EBE / service annuel | À 1, l'exploitation couvre exactement les échéances. |
| Cash-flow | EBE − service annuel | Ce qui reste, ou ce qu'il faut apporter. |
| RevPAR | revenu / 365 | Revenu par nuit disponible, occupée ou non. |
| Occupation d'équilibre | service / ((1 − coûts %) × 365 × prix par nuit) | Le taux en dessous duquel le montage bascule. |
Ce que le modèle ne fait pas : il ignore la fiscalité, qui change tout selon le régime — micro-BIC, réel, ou parahôtellerie assujettie à la TVA. Il traite les coûts comme proportionnels au revenu, alors que le ménage dépend du nombre de séjours. Il ne modélise ni la saisonnalité, ni les travaux, ni la revente. Un modèle qui prétendrait couvrir tout cela en sept curseurs mentirait sur sa propre précision.